Una de las tareas más importantes a las que se tiene enfrentar la persona emprendedora es la búsqueda del local ideal para el desarrollo de su actividad. Desde Fundación Tomillo queremos exponeros una serie de recomendaciones a tener en cuenta a la hora de alquilar un local donde se ha ejercido un negocio similar al que queremos implementar.

Indicaros en primer lugar que no podemos hablar de traspaso en sentido estricto, sino de compra venta de enseres y mobiliario y de cesión del espacio. Los aspectos a tener en cuenta son:

Contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento se realiza por escrito y no es necesario inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Debe contener al menos la siguiente información:

• Partes
• Objeto arrendado y uso permitido
• Plazo
• Renta y actualización
• Fianza y garantías
• Obras y conservación
• Renuncias

Objeto arrendado
Aunque no existe un plazo mínimo de duración se recomienda incluirlo en el contrato, la duración del mismo se suele pactar con la persona arrendadora y se debe considerar incluir un plazo de preaviso en caso de tener que dejar el local con objeto de no incurrir en indemnizaciones por incumplimiento de este punto.

El arrendador puede incluir ciertas cláusulas de renuncia que debemos considerar: La primera hace referencia a la renuncia al derecho de adquisición preferente (arts. 31 y 25 LAU); la segunda a indemnización por clientela (art. 34 LAU) y la tercera subrogación en caso de muerte del arrendatario persona física (art. 33 LAU).

Describir con suficiente detalle el objeto arrendado así como enseres y mobiliario que se entregue.

Se puede hacer un acta de entrega donde se hace referencia a un inventario detallado de todo lo que hay dentro del local y que se entrega en correcto estado.

Además, los suministros (luz, agua, impuestos) deben estar al corriente de pago, por lo que el arrendado debe facilitar esta información.

Cuando devolvamos el local, debemos hacerlo en el mismo estado en el que estaba al inicio del arrendamiento, salvo por el desgaste ordinario.

Fianzas y garantías
La fianza es obligatoria y resulta 2 mensualidades de renta que se entregan en metálico. El arrendador deberá depositarla ante el organismo público de la Comunidad de Madrid, Agencia de la Vivienda Social. El arrendador debe restituir la fianza a la finalización del contrato.

La fianza se puede actualizar a partir del quinto año de vigencia, a partir del séptimo año si el arrendador fuese persona jurídica.

Es posible que la persona arrendadora solicite garantías adicionales como un aval bancario, en este caso se recomienda negociar con la persona.

Cesión y Subarriendo
La cesión y subarriendo sustituye al antiguo derecho de traspaso. Actualmente el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos-LAU permite la cesión o subarriendo “cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial” sin necesidad de consentimiento del arrendador pero con incremento de renta. Pese a esto el arrendador puede incluir una cláusula de renuncia a este artículo de tal manera que pueda llevar a cabo un incremento de la renta del 10% en caso de subarriendo parcial y del 20% en caso de cesión o subarriendo total.

El arrendatario debe notificar fehacientemente en el plazo de 1 mes la cesión del espacio.

Actividad integrada en el proyecto “Emprendimiento e Integración” financiado por Dirección General de Integración y Atención Humanitaria y cofinanciado por el Fondo Social Europeo.